El fallo que responde a una cuestión prejudicial planteado por el juzgado de Palma de Mallorca se refiere, en principio, a los créditos para vivienda constituidos antes de la ley hipotecaria del 2019, que fue elaborada precisamente para aclarar el panorama de sentencias contradictorias, incluidas las del Tribunal Supremo, sobre quién debe pagar los gastos de las hipotecas, entre ellos, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

El Tribunal Supremo declaró nula, por abusiva, en diciembre del 2015, la cláusula de gastos de las hipotecas, pero determinaba que los efectos de nulidad pasaba por la restitución «moderada» de las cantidades, es decir distribuidas al 50%. El TJUE en el fallo conocido este jueves ha dictado que puede reclamarse la totalidad de los gastos hipotecarios (notaría, gestoría, registro y tasación), una vez declarada la nulidad de la cláusula

En Bufete Sempere Jaén como despacho de abogados especializado en derecho bancario, repasamos hoy las principales novedades de una sentencia que abre la puerta a muchas reclamaciones contra las entidades bancarias.

¿Quién puede reclamar?

Todas las personas que hayan firmado una hipoteca y hayan tenido que asumir esos gastos hipotecarios pueden proceder a la reclamación. También pueden hacerlo las personas jurídicas que cuenten con una hipoteca sobre un inmueble que no afecte a una actividad empresarial.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Se podrán reclamar los gastos hipotecarios de tasación, gestoría, registro de la propiedad y notaría. No obstante, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) antes de la puesta en marcha de la ley de Hipotecas lo debe asumir el cliente.

• Comisión de apertura: Se considera que se puede reclamar siempre que el banco no exponga un gasto que la justifique.
• Costas: El TJUE considera ilegal que se carguen a los clientes con una parte de las costas procesales. Si la cláusula es abusiva, el consumidor tiene derecho a que se le restituyan las costas para evitar disuadir al consumidor de reclamar. Según el Tribunal, cuando se declara la nulidad de una disposición en un contrato hipotecario, el consumidor tiene derecho a quedar indemne del pago de costas judiciales.

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Así lo señala el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en una reciente resolución. La Directiva señala que los préstamos al consumo deben publicitarse con la TAE –“coste total del crédito expresado en un porcentaje” para facilitar la comparabilidad de las ofertas.

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En esta resolución, el Tribunal General de la Unión Europea deja claro que la TAE debe de incluir no sólo el coste financiero sino otros costes y ofrece un anexo para efectuar el cálculo adecuadamente.

El objetivo es ofrecer “claridad y concisión” en la oferta y según Luxemburgo, la horquilla “puede inducir a error sobre el alcance real de su compromiso”.

La resolución de Luxemburgo recuerda que los considerandos de la directiva señalan que el objetivo es ofrecer un nivel “elevado y equivalente” de protección de todos los consumidores europeos, que deben de recibir “toda la información de forma clara y precisa”. Incluso obliga a ofrecer un ejemplo representativo para que la información sea más entendible.

El caso resuelto es el de un ciudadano eslovaco que el 4 de marzo de 2013 contrata un préstamo al consumo con Home Credit por 3.359,14€ a pagar en 60 mensualidades de 89,02 €. El interés aplicable es del 19,62 %, pero la TAE puede variar entre el 21,5 % y el 22,4 % en función de la fecha de disposición de los fondos.

El ciudadano considera que la horquilla de TAE es contraria a la directiva y reclama aplicar el art. 11 de la ley eslovaca de crédito al consumo que señala que el consumidor estaría exento de interés alguno si no se indica correctamente la TAE en perjuicio del consumidor.

En primera instancia rechazan su pretensión por “exagerada”, pero en segunda instancia, el juez decide elevar una cuestión prejudicial que Luxemburgo resuelve dándole la razón al consumidor, que reclamaba 1.932,10 € de “enriquecimiento sin causa”.

Home Credit alega en el juicio que el crédito se contrató por teléfono y que no tuvo oportunidad de ofrecer información más clara al cliente. Luxemburgo rechaza las alegaciones y recuerda que la fecha de disposición del crédito es “irrelevante” porque la misma directiva ofrece criterios de cálculo de la TAE.

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